賃料査定について
2026年03月27日
いつもウイルホームのホームページをご覧頂き
誠にありがとうございます。
賃貸管理部の鈴木と申します。
今回は空室時や新築時の【賃料査定】について記載させて頂きます。
空室や新築の賃料査定時に懇意にされている不動産業者さんに
賃料をいくらにするか質問されると思います。
その際、近隣同等物件にて「最寄り駅徒歩〇分」だけではなく
物件所在地周辺住所での検索もして算出してもらうことをおススメします。
最寄り駅からの徒歩分数だけは生活商圏や所在地状況（例：立地が崖地）
がわからないからです。
また、懇意にされている不動産屋に質問するときは
「募集賃料平均」ではなく「成約賃料平均」でのヒアリングをおススメします。
「募集賃料平均」では相場よりかなり高い賃料で
募集を出している物件に引っ張られて平均が上がり、
当該物件「成約賃料相場」から離れた額になってしまう事があるからです。
⇒賃借人決定の遅延に繋がってしまいます。
賃料査定にて当該物件㎡数に近隣同等物件が無い場合、
上下５㎡・10㎡の近隣相場を算出しもらってみてください。
大体その上下５㎡や10㎡の成約賃料の中間賃料が当該物件の近隣相場賃料になったりします。
賃貸物件数が多くある地区では5㎡毎等間隔に相場賃料が上がってる事が多いです。
それでも査定基準となるような物件情報が無い場合
当該物件と同じような「生活商圏」、同じような「ターミナル駅への利便性」にある駅の
物件賃料が参考になったりします。
最後に新築などでの【１棟マンション・アパート】の賃料査定について
記載しようと思います。
１棟物での賃料査定は、まず≪基準≫の部屋となる賃料を決めます。
基準部屋の階数は２階にします。
なぜ２階かというと、【階数】だけで見た場合、
大抵の物件は１階は２階より賃料が下がりますし
３階以上は賃料が上がっていくからです。
※１階上がることに1,000UPが平均的な考え方です。
ただし、エレベーターが無い場合、４階以上は３階から賃料が
下がっていく傾向が多いです。
理由はシンプルに移動が大変な為です。
２階の≪基準部屋≫が決まったら他部屋の賃料を決めていきます。
平米数（㎡数）、開口向き、生活導線、収納有無、無駄なスペースの有無、設備グレード、バルコニーの有無・向きなどなど
≪基準部屋≫に対してどうなのか？を考慮して算出していきます。
例：基準部屋では開口向きが１箇所だが、とある部屋では２方向に窓がある⇒1,000円ＵＰ。のように。
㎡数については、基準部屋に対してデッドスペース（例：無駄に廊下が長い。など）が無い限り
１㎡広くなるごとに1,000円ＵＰで考えることが多いです。
余談になりますが・・・
数社で賃料査定をしてもらう場合、募集や管理を任せてもらいたいがために
よく【相場よりかなり高い】賃料で査定を提出してくる不動産業者がいます。
そんな時はこんな質問をしてみてください。
『この賃料で本当に客付け出来ますか？』
自信がない業者は「時期やその時の相場賃料で変わりますから・・・」などと答えます。
確かに時期によっては募集賃料は変動します。
でも、そこまで考慮して査定を出すことが本当の【プロの仕事】だと考えます。
長くなりましたが、他社さんの賃料査定にて疑問を感じましたら、お気軽にご連絡ください。
セカンドオピニオン的でも構いません。
オーナー様の力にならせていただきます。
よろしくお願いします。
