中古物件購入時の注意
2026.08.28
いつもウイルホームのホームページをご覧頂き
誠にありがとうございます。
賃貸管理部の鈴木と申します。
今回は「中古物件購入時の注意」について記載致します。
多少の私見も含みますので、軽く流す程度にお読みください。（笑）
さて・・・
「利回り10%だからお得」と思って買った物件が、実は“次の融資が通らない物件”だった。
そんな事が起こったりします。
何故そんなことが起こるのでしょうか？
理由は【資産価値】を見ていないからです。
例えば、4,000万円の中古アパート利回り10%、満室、築32年「これは買いだ」と思うかもしれない
でも、土地の路線価を調べてみると土地の価値は1500万円。
つまり、4000万円の物件を買った人は、1500万円の資産に対して2500万円の借金を抱えた人
＝債務超過の人に見える。
これが銀行が見ている世界です
「利回り10%」「満室」「ピカピカ」こういう“表面の数字”だけで判断していると、知らないうちに「詰み」に向かいます。
不動産投資で見るべきは・利回り（収益性）・土地の価値（資産性）・構造・築年（耐用年数）
このバランスで“買える物件か”を判断すること。
特に次の融資を見据えるなら、銀行目線で「資産価値＞借入額」になる物件を選ばないと、2棟目・3棟目が買えません。
不動産投資は、1棟だけで勝負するゲームではありません。
“何棟も買える人”は、最初の1棟からこの視点で物件を選んでいます。
「今の1棟が、未来を決める」
これを意識するだけで以降の物件購入に大きな【差】が出てきます。
月別記事